Umlagefähige Betriebskosten: Was auf den Mieter umgelegt werden darf
Nicht alles, was ein Haus kostet, darf der Mieter bezahlen. Die Betriebskostenverordnung zählt auf, was umlagefähig ist — und die Gerichte haben über Jahrzehnte geklärt, was nicht. Wer die Liste kennt, rechnet ohne Streit ab.
Nur, was vereinbart ist
Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn der Mietvertrag das sagt (§ 556 BGB). Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt; dann gelten die 16 benannten Kostenarten. „Sonstige Betriebskosten“ nach Nummer 17 — etwa die Wartung der Rauchmelder oder der Dachrinnenreinigung — müssen im Vertrag einzeln genannt sein, sonst bleiben sie beim Vermieter.
Fehlt jede Vereinbarung, ist die Miete eine Inklusivmiete: Der Vermieter trägt alle Betriebskosten selbst. Ein alter Mietvertrag ohne Betriebskostenklausel lässt sich nachträglich nur mit Zustimmung des Mieters ändern.
Die 17 Kostenarten der Betriebskostenverordnung
Die Verordnung nennt in § 2 abschließend, was Betriebskosten sind. Für jede Kostenart braucht die Abrechnung den Gesamtbetrag, den Verteilerschlüssel und den Anteil des Mieters. Heizung und Warmwasser folgen zusätzlich der Heizkostenverordnung: mindestens die Hälfte nach Verbrauch.
- ✓Grundsteuer
- ✓Wasserversorgung und Entwässerung
- ✓Heizung und Warmwasser (nach Heizkostenverordnung)
- ✓Aufzug
- ✓Straßenreinigung und Müllabfuhr
- ✓Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- ✓Gartenpflege
- ✓Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen
- ✓Schornsteinreinigung
- ✓Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes
- ✓Hauswart (ohne Reparatur und Verwaltung)
- ✓Gemeinschaftsantenne oder Breitbandnetz
- ✓Einrichtungen für die Wäschepflege
- ✓Sonstige Betriebskosten — nur, wenn im Vertrag benannt
Was der Vermieter selbst trägt
Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten — auch die Gebühr der Hausverwaltung oder der eigene Aufwand —, Instandhaltung und Reparaturen, Bankgebühren, Porto und die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft. Beim Hauswart ist zu trennen: Rasen mähen und Treppenhaus kontrollieren ja, tropfenden Hahn reparieren nein. Bei Versicherungen zählen Gebäude- und Haftpflichtversicherung, nicht aber Rechtsschutz oder Mietausfallversicherung.
Steht die Wohnung leer, trägt der Vermieter den Anteil der leeren Wohnung selbst. Die verbleibenden Mieter dürfen nicht die Kosten des ganzen Hauses tragen.
Hausgeldabrechnung ist nicht gleich Betriebskostenabrechnung
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, bekommt von der Hausverwaltung die Hausgeldabrechnung. Sie lässt sich nicht eins zu eins an den Mieter weitergeben: Verwaltergebühr, Rücklage und Instandhaltung sind herauszurechnen, und der Verteilerschlüssel der Gemeinschaft (Miteigentumsanteile) muss zum Mietvertrag passen. Aus zwanzig Positionen der Hausgeldabrechnung werden so etwa zwölf umlagefähige.
Dazu kommt das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 BGB): Der Vermieter darf nur Kosten umlegen, die ein vernünftiger Vermieter auch tragen würde. Und der Mieter darf die Belege einsehen — wer sie geordnet hat, hat die Abrechnung schon halb gewonnen.
Quellen und Grundlagen: Betriebskostenverordnung: § 1 (Begriff), § 2 (Aufstellung der Betriebskosten) · Bürgerliches Gesetzbuch: § 556 (Vereinbarungen über Betriebskosten, Wirtschaftlichkeitsgebot), § 556a (Abrechnungsmaßstab); Heizkostenverordnung. Zahlen gerundet; keine Rechts- oder Steuerberatung.
Und Leichtvermietet?
Leichtvermietet kennt die Kostenarten der Betriebskostenverordnung und sortiert die Posten aus der Hausgeldabrechnung dorthin — Verwaltung und Rücklage bleiben draußen. Du prüfst, was die KI gelesen hat, und übernimmst.
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