Mietkaution: Höhe, Anlage und Rückzahlung richtig gemacht
Die Kaution ist die Sicherheit des Vermieters — und zugleich das Geld des Mieters. Wer sie falsch anlegt oder zu lange behält, verliert im Streitfall. Die Regeln sind überschaubar, wenn man sie einmal gelesen hat.
Höhe und Zahlung
Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, also ohne Betriebskostenvorauszahlung (§ 551 BGB). Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Eine höhere Kaution ist unwirksam — der Mieter kann den überzahlten Teil zurückverlangen.
Neben der Barkaution sind eine Bankbürgschaft, eine Kautionsversicherung oder ein verpfändetes Sparbuch üblich. Welche Form gilt, sollte im Mietvertrag stehen. Ohne Vereinbarung gibt es keinen Anspruch auf eine Kaution.
Getrennt anlegen — das ist Pflicht
Der Vermieter muss die Barkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution. Der Sinn: Geht der Vermieter insolvent, bleibt das Geld des Mieters unangetastet.
Wer die Kaution auf dem Girokonto belässt, riskiert mehr als Ärger: Der Mieter kann einen Nachweis der Anlage verlangen und bis dahin die laufende Miete in Höhe der Kaution zurückbehalten. Ein Mietkautionskonto bei der Hausbank kostet wenig und erledigt das Thema.
Während der Mietzeit
Solange das Mietverhältnis läuft, darf der Vermieter nicht auf die Kaution zugreifen, um streitige Forderungen zu decken — etwa eine Betriebskostennachzahlung, die der Mieter für falsch hält. Umgekehrt darf der Mieter die Kaution nicht „abwohnen“, also die letzten Mieten mit Verweis auf die Kaution schuldig bleiben.
Steigt die Miete, steigt die zulässige Kaution nicht automatisch mit. Eine Nachforderung ist nur möglich, wenn der Vertrag sie vorsieht.
Rückzahlung nach dem Auszug
Nach der Rückgabe der Wohnung hat der Vermieter eine angemessene Frist, um zu prüfen, ob Ansprüche bestehen: Schäden, offene Mieten, Betriebskosten. Die Gerichte sehen meist drei bis sechs Monate als angemessen an. Für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung darf ein angemessener Teil bis zur Abrechnung einbehalten werden — nicht die ganze Kaution.
Wichtig für Vermieter: Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 BGB). Wer sich Zeit lässt, verliert sie. Grundlage jeder Abrechnung über die Kaution ist das Übergabeprotokoll — bei Einzug und bei Auszug, mit Fotos und Zählerständen.
- ✓Höchstens drei Nettokaltmieten, in drei Raten
- ✓Getrennt vom eigenen Vermögen anlegen, Zinsen dem Mieter
- ✓Während der Mietzeit kein Zugriff bei streitigen Forderungen
- ✓Nach Auszug: Prüffrist, Einbehalt nur für konkrete Ansprüche
- ✓Schadensansprüche verjähren sechs Monate nach Rückgabe
- ✓Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug
Quellen und Grundlagen: Bürgerliches Gesetzbuch: § 551 (Begrenzung und Anlage der Mietsicherheit), § 548 (Verjährung der Ersatzansprüche) · Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei fehlender Anlage und zur Prüffrist nach Vertragsende. Zahlen gerundet; keine Rechts- oder Steuerberatung.
Und Leichtvermietet?
Im Formularcenter von Leichtvermietet liegt das Übergabeprotokoll mit deinen Daten bereit — die Grundlage für jede Abrechnung über die Kaution. Und die Betriebskostenabrechnung, auf die du beim Einbehalt wartest, macht Leichtvermietet am Jahresende.
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