Betriebskosten-Vorauszahlung anpassen: Wann und wie viel
Eine Nachzahlung von 600 Euro ist für den Mieter ein Schock und für den Vermieter ein Jahr lang zinslos vorgestrecktes Geld. Beides lässt sich vermeiden: Die Vorauszahlung darf nach jeder Abrechnung angepasst werden. Wie das geht, in vier Schritten.
Warum die Vorauszahlung stimmen sollte
Vorauszahlungen sind eine Schätzung der Betriebskosten des Jahres. Steigen Grundsteuer, Versicherung oder Heizkosten, läuft die Schätzung davon — und die Abrechnung endet mit einer hohen Nachzahlung. Zu hohe Vorauszahlungen sind für den Mieter ärgerlich und für den Vermieter ein Thema bei der nächsten Neuvermietung.
Das Gesetz erlaubt beiden Seiten die Anpassung (§ 560 Abs. 4 BGB): Der Vermieter darf erhöhen, der Mieter darf senken — jeweils auf eine angemessene Höhe.
Voraussetzung: eine Abrechnung
Angepasst werden darf nur nach einer Abrechnung, und zwar einer formell ordnungsgemäßen: Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Anteil des Mieters, Vorauszahlungen. Wer nie abrechnet, darf auch nicht erhöhen. Eine bloße Kostensteigerung ohne Abrechnung genügt nicht.
Die Anpassung erfolgt durch Erklärung in Textform, also per Brief oder E-Mail. Sie ist ab dem Monat fällig, der auf die Erklärung folgt. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht nötig — die Erklärung wirkt von selbst, wenn sie die Voraussetzungen erfüllt.
Der Rechenweg
Angemessen ist, was sich aus der letzten Abrechnung ergibt: der Anteil des Mieters an den Jahreskosten, geteilt durch zwölf. Beispiel: Die Abrechnung weist für die Wohnung 2.640 Euro Betriebskosten aus, bisher zahlte der Mieter 180 Euro im Monat. Angemessen sind 220 Euro.
Ein pauschaler Sicherheitszuschlag von zehn Prozent, wie er früher üblich war, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zulässig. Ein Aufschlag ist nur erlaubt, wenn eine konkrete Steigerung schon feststeht — etwa eine bereits zugestellte Grundsteuererhöhung.
Die häufigsten Fehler
Am häufigsten scheitert die Anpassung an der Abrechnung selbst: Sie kam nach der Zwölf-Monats-Frist, ihr fehlte der Verteilerschlüssel, oder Kosten wurden umgelegt, die nicht vereinbart waren. Dann trägt auch die Erhöhung nicht. Ebenfalls beliebt: die Erhöhung mündlich oder als Zeile in der Abrechnung, ohne eigene Erklärung.
Und der Blick nach unten fehlt oft. Endet die Abrechnung mit einem hohen Guthaben, darf der Mieter die Vorauszahlung senken. Wer das von sich aus anbietet, spart sich die Diskussion und behält einen zufriedenen Mieter.
- ✓Nur nach einer ordnungsgemäßen Abrechnung
- ✓Anteil des Mieters durch zwölf, kein pauschaler Zuschlag
- ✓Erklärung in Textform, getrennt von der Abrechnung
- ✓Fällig ab dem Folgemonat
- ✓Auch nach unten: bei Guthaben senken
Quellen und Grundlagen: Bürgerliches Gesetzbuch: § 556 (Vereinbarungen über Betriebskosten), § 560 Abs. 4 (Anpassung der Vorauszahlungen) · Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. September 2011 — VIII ZR 294/10 (kein abstrakter Sicherheitszuschlag). Zahlen gerundet; keine Rechts- oder Steuerberatung.
Und Leichtvermietet?
In Leichtvermietet steht nach der Abrechnung je Mieter das Ergebnis: Nachzahlung oder Guthaben, mit dem Anteil an den Jahreskosten. Daraus ergibt sich die neue Vorauszahlung mit einem Blick — geteilt durch zwölf.
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