Die erste Verantwortung als Vermieter: Pflichten vom ersten Tag an
Mit der Schlüsselübergabe beginnt ein Vertragsverhältnis, das oft Jahre dauert. Was in den ersten Tagen richtig gemacht wird, spart später Streit. Die Pflichten in der Reihenfolge, in der sie auf einen zukommen.
Vor dem Einzug: Vertrag und Übergabe
Der Mietvertrag sollte schriftlich sein und aktuell — ein Formular aus dem Handel oder ein geprüftes Muster, kein Vertrag aus dem Internet von vor zehn Jahren. Wichtig sind Kaltmiete, Vorauszahlungen für Betriebskosten mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung, Kaution, Schönheitsreparaturen nach aktueller Rechtsprechung und die Hausordnung.
Bei der Übergabe gehört ein Protokoll dazu: Zustand jedes Raums, Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung, übergebene Schlüssel, Mängel. Mit Fotos. Das Protokoll ist bei Auszug die einzige belastbare Grundlage für die Frage, wer was zu bezahlen hat.
In den ersten zwei Wochen
Die Wohnungsgeberbestätigung: Der Vermieter muss dem Mieter innerhalb von zwei Wochen nach Einzug schriftlich bestätigen, dass er eingezogen ist — der Mieter braucht sie für die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt (§ 19 Bundesmeldegesetz). Ohne sie drohen dem Vermieter Bußgelder.
Die Kaution: Höchstens drei Kaltmieten, zahlbar in drei Raten, und getrennt vom eigenen Vermögen auf einem eigenen Konto anzulegen (§ 551 BGB). Wer die Kaution auf dem Girokonto belässt, riskiert im Streitfall den Anspruch darauf.
Laufend: Sicherheit und Instandhaltung
Rauchmelder sind in allen Bundesländern Pflicht, in Schlaf- und Kinderzimmern sowie Fluren; Einbau ist Vermietersache, die Wartung je nach Land Mieter- oder Vermietersache. Dazu kommt die Verkehrssicherungspflicht: Treppen, Wege, Beleuchtung, Winterdienst — entweder selbst oder wirksam auf den Mieter übertragen.
Instandhaltung ist Vermieterpflicht. Kleinreparaturen können bis zu einem Höchstbetrag auf den Mieter übertragen werden, alles darüber trägt der Vermieter. Eine Rücklage von etwa einem Euro je Quadratmeter und Monat ist ein vernünftiger Anfang.
Einmal im Jahr: die Betriebskostenabrechnung
Wer Vorauszahlungen vereinbart hat, muss abrechnen — innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. Die Abrechnung nennt die Gesamtkosten je Kostenart, den Verteilerschlüssel, den Anteil des Mieters und die geleisteten Vorauszahlungen. Heizung und Warmwasser werden nach Heizkostenverordnung mindestens zur Hälfte nach Verbrauch verteilt.
Der Mieter darf die Belege einsehen. Wer sie ordentlich abgelegt hat, hat nichts zu befürchten. Wer die Frist verpasst, verliert die Nachzahlung — Guthaben muss er trotzdem auszahlen.
- ✓Mietvertrag aktuell und schriftlich
- ✓Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Fotos
- ✓Wohnungsgeberbestätigung innerhalb von zwei Wochen
- ✓Kaution auf eigenem Konto
- ✓Rauchmelder und Verkehrssicherung
- ✓Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten
- ✓Anlage V in der Steuererklärung
Quellen und Grundlagen: Bürgerliches Gesetzbuch: §§ 535 ff. (Mietvertrag), § 551 (Kaution), § 556 (Betriebskosten), § 556a (Abrechnungsmaßstab) · Bundesmeldegesetz § 19 (Wohnungsgeberbestätigung), Betriebskostenverordnung, Heizkostenverordnung, Landesbauordnungen (Rauchmelder). Zahlen gerundet; keine Rechts- oder Steuerberatung.
Und Leichtvermietet?
Im Formularcenter von Leichtvermietet liegen Übergabeprotokoll, Wohnungsgeberbestätigung und Mietvertrag mit deinen Daten vorausgefüllt bereit — kostenlos. Die Betriebskostenabrechnung macht Leichtvermietet am Jahresende: Unterlagen hochladen, prüfen, übernehmen, fertig.
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