Mieterhöhung: Was erlaubt ist und wie sie richtig geht
Die Kosten steigen, die Miete steht seit Jahren. Viele private Vermieter scheuen die Mieterhöhung, weil sie das Verfahren nicht kennen — und verschenken Jahr für Jahr Geld. Dabei ist der Weg klar geregelt. Was geht, was nicht, und in welcher Reihenfolge.
Die Miete steigt nicht von allein
Im laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter die Miete nicht einfach festsetzen. Es gibt drei Wege: die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die Erhöhung nach einer Modernisierung — und Staffel- oder Indexmiete, wenn sie schon im Vertrag vereinbart ist. Alles andere braucht die freiwillige Zustimmung des Mieters.
Für alle Wege gilt: Die Erklärung muss in Textform erfolgen, also als Brief oder E-Mail, mit Begründung und an alle Mieter des Vertrags. Ein mündlicher Hinweis oder ein Zettel ohne Begründung wirkt nicht.
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Der häufigste Weg (§ 558 BGB): Die Miete darf auf das Niveau angehoben werden, das für vergleichbare Wohnungen am Ort üblich ist. Voraussetzung ist, dass die Miete seit mindestens zwölf Monaten unverändert war; wirksam wird die Erhöhung ab dem dritten Monat nach Zugang — in der Praxis liegen also 15 Monate zwischen zwei Erhöhungen. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt um 15 Prozent.
Begründen lässt sich die Erhöhung mit dem Mietspiegel der Gemeinde, mit drei vergleichbaren Wohnungen oder mit einem Gutachten. Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit, zuzustimmen. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung klagen — ohne Zustimmung oder Urteil bleibt die alte Miete.
Nach einer Modernisierung
Wer die Wohnung energetisch saniert, ein Bad erneuert oder einen Aufzug einbaut, darf acht Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB). Reine Instandhaltung — die alte Heizung gegen eine gleichwertige neue — zählt nicht; ihr Anteil ist herauszurechnen. Die Miete darf durch Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen, bei Mieten unter sieben Euro je Quadratmeter um zwei Euro.
Die Modernisierung muss drei Monate vorher in Textform angekündigt werden: Art, Umfang, Beginn, Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung. Nach Abschluss folgt die Erhöhungserklärung mit der Berechnung; sie wirkt ab dem dritten Monat nach Zugang.
Staffelmiete und Indexmiete
Bei der Staffelmiete stehen die künftigen Mieten mit Datum im Vertrag; zwischen zwei Stufen muss mindestens ein Jahr liegen. Andere Erhöhungen sind während der Staffel ausgeschlossen, auch nach Modernisierung. Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts; die Anpassung verlangt eine Erklärung in Textform mit der Indexänderung und dem neuen Betrag, und auch hier muss die Miete ein Jahr unverändert gewesen sein.
Beide Formen sparen Begründung und Streit um den Mietspiegel, binden aber auch den Vermieter: Sinkt die Vergleichsmiete oder der Index, gibt es keinen Ausgleich nach oben.
- ✓Zwölf Monate seit der letzten Erhöhung vergangen?
- ✓Kappungsgrenze in drei Jahren eingehalten?
- ✓Begründung: Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten
- ✓Textform, an alle Mieter des Vertrags
- ✓Modernisierung: drei Monate vorher angekündigt, Instandhaltung herausgerechnet
- ✓Zustimmungsfrist des Mieters abwarten, dann gegebenenfalls klagen
Quellen und Grundlagen: Bürgerliches Gesetzbuch: § 557 (Mieterhöhung nach Vereinbarung), § 557a (Staffelmiete), § 557b (Indexmiete), § 558 (Vergleichsmiete, Kappungsgrenze), § 559 (Modernisierung), § 555c (Ankündigung) · Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde; Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Zahlen gerundet; keine Rechts- oder Steuerberatung.
Und Leichtvermietet?
Leichtvermietet merkt sich je Mietverhältnis Kaltmiete und Vorauszahlungen und zeigt im Dashboard, was die Immobilie tatsächlich bringt und was nach Zins und Tilgung übrig bleibt. So siehst du, wo eine Anpassung lange her ist.
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