Die erste Immobilie als Kapitalanlage: Worauf es wirklich ankommt
Eine vermietete Wohnung ist für viele der Einstieg in den Vermögensaufbau: greifbar, mit laufenden Einnahmen und mit Fremdkapital hebelbar. Sie ist aber auch eine Entscheidung für zehn, zwanzig Jahre. Was man vor dem ersten Kauf durchgerechnet haben sollte.
Die Rendite ehrlich rechnen
Die einfachste Kennzahl ist die Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Bei 9.600 € Kaltmiete und 240.000 € Kaufpreis sind das 4 Prozent. Ehrlich wird die Zahl erst mit den Nebenkosten: Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch rund 2 Prozent, gegebenenfalls Makler. Aus 240.000 € werden schnell 265.000 €.
Von der Miete gehen außerdem die nicht umlagefähigen Kosten ab: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen, Leerstand. Was bleibt, ist die Nettomietrendite — bei vielen Wohnungen in Deutschland liegt sie zwischen 2 und 3,5 Prozent. Die Wertsteigerung kommt dazu, ist aber nicht garantiert.
Finanzierung und Hebel
Der Reiz der Immobilie ist der Kredit: Wer 50.000 € Eigenkapital einsetzt und 200.000 € finanziert, arbeitet mit dem Geld der Bank. Liegt die Mietrendite über dem Kreditzins, wirkt der Hebel für den Käufer. Liegt sie darunter, zahlt der Käufer jeden Monat drauf und setzt auf die Wertsteigerung.
Wichtig sind Zinsbindung und Tilgung: Eine lange Zinsbindung nimmt das Risiko steigender Zinsen, eine Tilgung von mindestens zwei Prozent sorgt dafür, dass die Wohnung in absehbarer Zeit abbezahlt ist. Die Zinsen sind als Werbungskosten absetzbar, die Tilgung nicht.
Eigentumswohnung oder Haus?
Die Eigentumswohnung ist der übliche Einstieg: kleinerer Betrag, Hausverwaltung kümmert sich um das Gebäude, die Hausgeldabrechnung liefert die Grundlage für die Betriebskostenabrechnung. Dafür entscheidet die Eigentümergemeinschaft mit. Ein kleines Mehrfamilienhaus bringt mehr Mieteinnahmen und volle Kontrolle, aber auch die komplette Verantwortung für Dach, Heizung und Abrechnung aller Wohnungen.
Steuern: Abschreibung und Anlage V
Der Gebäudeanteil des Kaufpreises wird abgeschrieben — bei Bestandsbauten mit 2 Prozent im Jahr, bei Neubauten nach 2022 mit 3 Prozent. Zinsen, Verwaltung, Reparaturen und Abschreibung mindern die zu versteuernden Mieteinnahmen. In den ersten Jahren entsteht dadurch oft ein steuerlicher Verlust, der mit dem Gehalt verrechnet wird. Nach zehn Jahren Haltedauer ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei.
- ✓Kaufnebenkosten in die Rechnung aufnehmen, nicht nur den Kaufpreis.
- ✓Hausgeld, Rücklage und Leerstand von der Miete abziehen — erst dann ist es eine Rendite.
- ✓Zinsbindung lang, Tilgung mindestens zwei Prozent.
- ✓Von Anfang an alle Belege sammeln: Sie sind Werbungskosten.
Und Leichtvermietet?
Leichtvermietet zeigt nach dem Kauf, was die Anlage tut: Marktwert, Restschuld, Überschuss und Mieteinnahmen auf einer Seite, dazu die jährliche Betriebskostenabrechnung ohne Rechenabend. Und für die Finanzierung gibt es im Formularcenter den kurzen Weg zur Meine Finanzierung GmbH.
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