Plötzlich Vermieter: Was tun, wenn man eine vermietete Wohnung erbt?
Jedes Jahr werden in Deutschland Immobilien im Wert von vielen Milliarden Euro vererbt, ein großer Teil davon vermietet. Für die Erben bedeutet das: Sie sind Vermieter, ob sie wollen oder nicht — mit allen Pflichten, oft mitten in der Trauer. Was jetzt wichtig ist.
Der Mietvertrag läuft weiter
Mit dem Erbfall treten die Erben in alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein (§ 1922 BGB). Der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen; der Mieter braucht keinen neuen Vertrag und kann nicht wegen des Erbfalls gekündigt werden. Die Miete steht ab sofort den Erben zu, ebenso die Pflicht zur Instandhaltung und zur Abrechnung.
Der erste Schritt ist ein Schreiben an die Mieter: Wer ist neuer Ansprechpartner, auf welches Konto geht die Miete. Dafür braucht man den Erbschein oder ein notarielles Testament, denn die Bank und das Grundbuchamt verlangen einen Nachweis.
Die Erbengemeinschaft
Gibt es mehrere Erben, gehört die Wohnung allen gemeinsam. Jede Entscheidung — Mieterhöhung, Sanierung, Verkauf — braucht Einigkeit, und die Miete wird geteilt. Viele Erbengemeinschaften entscheiden sich deshalb, dass ein Erbe die Verwaltung übernimmt oder die Wohnung übernimmt und die anderen auszahlt. Wer das früh klärt, spart Streit.
Kaution, Unterlagen, laufendes Jahr
Die Kaution des Mieters geht mit über — sie muss weiter getrennt vom eigenen Vermögen angelegt bleiben (§ 551 BGB). Oft ist der größere Aufwand, die Unterlagen zu finden: Mietvertrag, Übergabeprotokoll, letzte Betriebskostenabrechnungen, Hausgeldabrechnungen der Verwaltung, Grundsteuerbescheid, Versicherungen.
Und die Betriebskostenabrechnung für das laufende Jahr muss trotzdem kommen — innerhalb von zwölf Monaten nach Jahresende, für das ganze Jahr, auch für die Monate vor dem Erbfall. Das ist für viele Erben die erste Abrechnung ihres Lebens.
- ✓Erbschein beantragen oder notarielles Testament vorlegen; Grundbuch berichtigen (in den ersten zwei Jahren gebührenfrei).
- ✓Mieter anschreiben: neuer Vermieter, neues Konto.
- ✓Kaution und Versicherungen umschreiben.
- ✓Alle Unterlagen der Wohnung sammeln und digital ablegen.
- ✓Erbschaftsteuer prüfen: Freibeträge für Kinder 400.000 €, für Ehegatten 500.000 €; vermietete Wohnungen werden mit einem Abschlag bewertet.
Behalten oder verkaufen?
Eine geerbte, vermietete Wohnung ist eine Kapitalanlage ohne eigenen Kaufpreis. Ob sie sich lohnt, zeigt ein Blick auf die Zahlen: Kaltmiete im Jahr im Verhältnis zum Marktwert, Rücklagen, Zustand, Hausgeld. Wer die Wohnung behält, sollte sie wie einen Kauf betrachten — mit einem Plan für Instandhaltung und einem Blick auf die Rendite. Wer verkauft, kann das nach dem Erbfall in der Regel steuerfrei, wenn der Verstorbene die Wohnung länger als zehn Jahre besaß.
Quellen und Grundlagen: Bürgerliches Gesetzbuch: § 1922 (Gesamtrechtsnachfolge), § 551 (Kaution), § 556 (Betriebskosten) · Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz: § 16 (Freibeträge), § 13d (Bewertungsabschlag für vermietete Wohnungen). Zahlen gerundet; keine Rechts- oder Steuerberatung.
Und Leichtvermietet?
Leichtvermietet hilft beim Start: Wohnung anlegen, Mietvertrag hochladen — die KI liest ihn und trägt Mieter und Miete ein. Dann Hausgeldabrechnung, Grundsteuerbescheid und Zählerfotos hochladen, und die erste Abrechnung ist in Minuten fertig. Die Vermögensübersicht zeigt, was die geerbte Wohnung wert ist.
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